Sin ley ni orden con vista al mar

Autoridades reconocen que obra en Magdalena tiene licencia sin cumplir normas. Además, está sobre suelos de acantilado en riesgo ante un sismo, según un último reporte del IGP. La empresa alega que los espacios están comprados, pero los contratos presentan irregularidades.

“Las pistas no estaban así”, nos señala Francisco Vilogrón, vecino de la Urbanización Salaverry, en Magdalena del Mar, muy cerca de la bajada de Marbella. “Ni bien empezaron a construir sus sótanos reventaron las tuberías de agua”, recuerda Giovanna Estremadoyro, otra vecina de la zona. El hecho ocurrió el 23 de agosto del año pasado y lo registró Panamericana TV. El Comercio tiene un video del aniego que se generó. Todo esto ocurre a pocos metros del acantilado de este distrito que limita con el Océano Pacífico. Mientras ambos nos cuentan –nos muestran– los cambios, se escuchan golpes, martilleo, perforaciones.

El Comercio ha podido corroborar lo que está ocurriendo con la inmobiliaria Desarrolladora del Pacífico (DP). El proyecto Malecón 120, un edificio con diez pisos, una azotea más cuatro sótanos subterráneos –con vista al mar– no solo ha enfrentado a un grupo de vecinos con el municipio que dirige el alcalde Carlomagno Chacón. Revelaría algo mucho mayor: el otorgamiento irregular de licencias para millonarias edificaciones. Se trata de obras que superan la altura permitida según la norma y que, además, están siendo elevadas sobre suelos poco –o nada– estables.

Las ordenanzas

La inmobiliaria DP ofrece el proyecto Malecón 120, su obra valorizada en S/6’883.313, como un “oasis en la ciudad”. La Licencia de Edificación la obtuvo en el 2018 y está firmada por la entonces Gerente de Desarrollo Urbano, Carmen Kong Requena, de la Municipalidad de Magdalena del Mar (MMM), un mes y medio antes de que culmine la gestión de Francis Allison.

En el 2017, se emitió una ordenanza que autorizó que las construcciones ubicadas frente a parques o plazas se acojan a los parámetros de zonificación inmediata superior, permitiendo edificios con más alturas. Por ejemplo: los inmuebles que estaban ubicados en una Residencial de Densidad Baja (que te permite máximo 5 pisos) podrían construirlos como de Residencial de Densidad Media (8 pisos); o de este nivel pasar a Residencial de Densidad Alta (10 a 12 pisos).

Un año después, la MMM autorizó incluir la zona donde se ubica el proyecto Malecón 120 –a metros del acantilado– en los lineamientos de la del 2017. Con esta última disposición como sustento, el 5 de noviembre del 2018, se otorgó a DP la licencia de construcción para un edificio de 10 pisos más azotea, cuando en ese entonces, bajo el amparo de sus propias normas municipales, le correspondía máximo 8 pisos (de Zona Residencial de Densidad Baja a Media). Chacón dejó sin efecto la ordenanza al asumir la alcaldía del distrito, pero la licencia se mantuvo.

La actual gerente de Desarrollo Urbano y Obras de la MMM, Lucía Ledesma, reconoció que en las zonas como la Urbanización Salaverry ,si quieres aumentar la altura, tienes que modificar la zonificación, pero no con una ordenanza. “Eso lo aprueba la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML). Estas normas se dieron aumentando pisos sin el cambio regular de la zonificación”, añadió. A pesar de ello, dijo que el municipio “no puede anular por anular” una licencia que no habría cumplido con lo legal.

Vista panorámica de dos edificios en construcción al borde del acantilado.

Ledesma aseguró que el procedimiento para la nulidad tiene que presentarse dentro de los años posteriores a la licencia y si no hay terceros afectados.

El Comercio pudo conocer que la MML reportó a finales del año pasado que, entre el 2017 y el 2018, la MMM emitió 19 certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios con normativa que autoriza una altura mayor a la establecida en la ordenanza metropolitana. Indicó que tres ya cuentan con licencia. Uno de ellos es el proyecto Malecón 120.

Durante ese periodo, entre el 2017 y el 2018, las funcionarias que entregaron tanto las licencias como los certificados de parámetros son Carmen Kong y Ana María Delgado, la Gerente de Desarrollo Urbano y la Subgerente de Planeamiento Urbano, Obras Privadas y Catastro, respectivamente. Ambas ahora están en esos mismos cargos en la Municipalidad de Barranco.

Este Diario buscó los descargos de ambas exfuncionarias. Solo Kong se contactó y manifestó que la licencia fue emitida en base a las ordenanzas aprobadas por el Municipio. “No se ha otorgado ninguna autorización que esté fuera de una norma municipal. […] Si hubiera visto [la actual gerente] que eso está mal otorgado, la hubiera anulado”, indicó.

Vista aérea del edificio de diez pisos que construye la empresa Desarrolladora del Pacífico.

Vista de las viviendas construidas al borde del acantilado en la zona limitrofe con el distrito de San Miguel.

Vista aérea del Estadio deportivo Aldo Chamochumbi que se encuentra clausurado por estar construido en una zona de alto riesgo según el IGP.

Vista aérea de un hostel construido al borde del acantilado que se encuentra ubicado al final de la Avenida La Mar.

Vista aérea de los edificio construidos al final de la Av. Brasil que colindan con la bajada hacia la costa verde.

Suelo inestable

El pasado 16 julio, los vecinos de la Urbanización Salaverry fueron alertados por las autoridades debido a un nuevo desprendimiento de piedras en el acantilado de Marbella por filtración de agua. Pese a ello, la constructora continúa.

En agosto del 2019, cuando Lima era sede de los Juegos Panamericanos, ya se había registrado un derrumbe en la Costa Verde en Magdalena. A raíz de este hecho, el Instituto Geofísico del Perú (IGP) inició un estudio de suelos de sus acantilados, tras un acuerdo con la MMM. En febrero se entregaron los resultados y este Diario tuvo acceso al reporte.

“Los suelos con diferente comportamiento dinámico se encuentran a 250 metros del acantilado. Presenta alto contenido de humedad. Grietas, desplazamientos”, señala el informe del IGP sobre la zona donde se encuentra Malecón 120. Es decir, 250 metros es el límite que separa los suelos estables de los inestables.

Ledesma tiene el informe del IGP. Cuando le preguntamos sobre el nivel de peligro que tendría la zona, respondió que existe una ordenanza de la MML que –en su reglamento emitido en enero– establece que todas las licencias otorgadas antes del derrumbe de agosto del 2018 deberán continuar. ¿Qué ha hecho el municipio? Suspender el riego frente a Malecón 120.

Para este reportaje, la inmobiliaria Desarrolladora del Pacífico respondió que no se pronunciarían sobre este caso. Solicitamos a la MML una entrevista con Eusebio Cabrera Echegaray, el gerente de Desarrollo Urbano: enviamos nuestras preguntas, pero no las respondieron.

Vista aérea de la zona del acantilado donde se ubica el Puericultorio Pérez Araníbar.

Vista aérea de la ex sede del PNUD que se encuentra deshabitado ante el avance de la filtracción de agua que ha provocado un forado en el acantilado.

Vista aérea del Puericultorio Pérez Araníbar que colinda con el acantilado.

Vista aérea del Conjunto habitacional Marbella.

Los contratos

Cuando el municipio alertó a DP que podría haber una nulidad de oficio a su licencia, esta respondió que existen derechos de “terceros de buena fe que se podrían ver vulnerados” y adjuntaron 13 minutas de compraventa de los inmuebles -en los pisos más altos- valorizados entre US$138.000 y US$210.000.

Este Diario revisó las minutas a través de un pedido de Acceso a la Información (aquí una de ellas). Tras el análisis con una experta en temas inmobiliarios, con documentación de Registros Públicos y de la Superintendencia de Banca y Seguros, hallamos una serie de irregularidades. “Los contratos son, por lo menos, sui generis. No se está cumpliendo lo que establece la ley”, dijo la abogada Rocío Rojas.

Según las minutas, cinco de los compradores pagarán el saldo restante en cuotas pactadas directamente con la inmobiliaria. Un hecho que llama la atención es el de Luis Alberto Barrionuevo Jimenez, quien adquirió en el piso 6 un departamento y realizó un depósito bancario de US$81.640. Él no registra ingresos al Perú desde 1994 y, según el Reniec, vive en Tucson, Arizona, Estados Unidos. Tampoco ha otorgado poderes a otras personas para hacer compras inmobiliarias, de acuerdo a Registros Públicos. En la dirección consignada en la compra, en el distrito de Barranco, aseguraron no conocerlo.

Otro ejemplo es un joven de 23 años llamado Vasco Espinosa Caballero, quien es el sobrino de Antonio Espinoza, gerente general de la inmobiliaria. Él acordó que cancelará el inmueble en 16 cuotas de US$2.000 y una US$ 92.000. Según su historial crediticio, no registra deudas ni tarjetas. Este Diario lo buscó en su domicilio y su padre se comprometió a respondernos a la brevedad. Nunca lo hizo.

En todos estos casos, se precisa que no se generarán intereses siempre y cuando paguen puntual directamente a la inmobiliaria. Para la abogada Rojas, estos podrían ser actos simulados.

Asimismo, las cuotas iniciales entregadas por los compradores a la constructora han sido, aproximadamente, entre el 30% y 40% del valor total del inmueble; a excepción de uno –el sobrino del gerente general de la inmobiliaria– que solo pagó el 5%. Los montos han oscilado entre US$7.000 y U$140.000. En doce de estos casos, los pagos fueron a través de transferencias bancarias o con depósitos en banco, pero sin indicar la entidad utilizada. Tampoco algún número de cuenta. Los mayores de estos depósitos –es decir, que acudieron al banco con el dinero en efectivo– son de US$ 81.460 y S/ 468.301.

“La ley señala que si se omitiera la bancarización, el notario tiene que reportar esta situación como operación sospechosa. Lo que no podemos corroborar en la documentación es si, precisamente, estos actos han sido objeto de reporte porque saltando a la luz son montos que superan las tres UIT y debieron ser reportadas como operaciones sospechosas”, señaló Rojas.

Este Diario buscó la réplica de los compradores. Cuatro se contactaron: tres rechazaron responder y uno admitió la compra.

“Esperemos que tomen las medidas para reducir el riesgo”

Entrevista al director del Instituto Geofísico del Perú (IGP), Hernando Tavera

¿Cuáles son las principales conclusiones del informe sobre el acantilado en Magdalena?

El estudio concluye que a lo largo de la zona que corresponde al distrito, desde la costanera tierra adentro, hay entre 60, 120 y 250 metros de distancia donde los suelos reúnen condiciones de inestabilidad. Eso se ve claramente porque en algunas zonas se han encontrado que ha habido bolsas de rellenos que en el pasado se han hecho.

¿Desmonte?

Han echado desmonte de material diverso para tratar de hacer el suelo más estable o dar facilidad para construir. Y en otras zonas donde debido al regadío en parques, y probablemente filtración de agua, se ha notado presencia de algunas capas saturadas, que tienen presencia de agua. Obviamente puede facilitar a que el suelo sea más inestable.

Señor Tavera, hemos tomado fotografía de la construcción de este edificio (Malecón 120, se las mostramos). ¿Se puede venir abajo?

Esperamos que con la información que hemos entregado a la municipalidad tomen las medidas necesarias para reducir el riesgo de la población. No nos compete ver más allá de lo que estamos dando como insumo ni tampoco tomar las decisiones. Nuestra mayor contribución es haber delimitado de una manera más precisa esta línea que demarca la zona inestable.

¿Esta construcción puede provocar un deslizamiento?

Se entiende que si ocurre un evento sísmico de magnitud considerable podría desarrollarse un deslizamiento. Pero la información que hemos generado es insumo para que otros investigadores puedan hacer escenarios que nos puedan decir qué cantidad de material podría o no deslizarse, si realmente existen las condiciones para producirse un deslizamiento

En el informe del IGP, hay una franja roja a lo largo del acantilado. ¿Es de alto riesgo?

De alto riesgo.

¿De haber un deslizamiento donde se construye qué podría generar si debajo está el condominio Marbella?

De manera general diré que podría reunir las condiciones para generar un deslizamiento. En este escenario cada quien contribuye de la mejor manera con información, con conocimiento, para que se tomen las medidas preventivas. Repito: la población es la que tendría que salir más protegida del aporte que hace la ciencia.

Cómo se hizo la nota

Un cartel en la ventana de un vecino en contra de un proyecto inmobiliario fue el origen de esta investigación. El proyecto Malecón 120 de la inmobiliaria Desarrolladora del Pacífico había generado esa protesta en la Urbanización Salaverry. Esta zona está a unos metros del acantilado y frente a un parque. Ese fue el primer indicio de que algo ocurría en este distrito.

A través de una fuente en la Municipalidad de Magdalena del Mar (MMM), pudimos confirmar que la protesta se trataba por la construcción de un edificio de 10 pisos, con cuatro sótanos subterráneos y una azotea y por -en ese entonces- una presunta entrega irregular de licencia. Con información proporcionada por esta fuente, se obtuvo el certificado de parámetros y la licencia de edificación que había sido otorgado a Desarrolladora del Pacífico. Esta información es pública. Al tener esta documentación, se cruzó con las fechas con las ordenanzas emitidas y posteriormente derogadas por la MMM. Posteriormente, con una entrevista formal con la gerenta de Desarrollo Urbano del municipio se confirmó la irregularidad de la licencia.

Los vecinos fueron también una de las principales fuentes para esta investigación. Asimismo, los pedidos de acceso a la información, pues se trataba de data pública: por ejemplo, la respuesta que dio la inmobiliaria al municipio adjuntando minutas de compra-venta para asegurar que la licencia no podía ser anulada porque habían terceros de buena fe que se verían afectados. Asimismo, las ordenanzas municipales publicadas en el Diario Oficial El Peruano fueron fundamentales para la corroboración. El informe del Instituto Geofísico del Perú (IGP) en su totalidad también fue obtenido a través de un pedido de acceso a la información. El que fue corroborado con una entrevista con el director del IGP. En tanto, el informe emitido por la Municipalidad Metropolitana de Lima fue alcanzado por otra fuente.

Toda la información entregada por la inmobiliaria sobre sus compradores para alegar que la licencia no podía ser anulada fue cruzada con información de Registros Públicos, del Reniec y de la Superintendencia de Banco y Seguros. Los orígenes de este edificio en cuestión también fueron corroborados en Registros Públicos.

La documentación mencionada está vinculada en el texto de este informe.

Los descargos

Adjuntamos las dos cartas recibidas por el contenido del informe. Estas son las respuestas.

Proyectos Inmobiliarios Salaverry S.A.C.

Desarrolladora

Esta es la respuesta de El Comercio